Prinsip Dalam BPHTB  

• Pemenuhan kewajiban BHPTB adalah berdasarkan self assesment, yaitu wajib pajak menghitung dan membayar sendiri utang pajaknya.
• Besarnya tarif sebesar 5% (lima persen) dari nilai perolehan objek pajak kena pajak (NJOPKP).
  
• Agar pelaksanaan undang undang BPHTB dapat berlaku secara efektif, maka baiknya kepada wajib pajak maupun kepada pejabat – pejabat umum yang melanggar ketentuan atau tidak melaksanakan kewajibannya, dikenai sanksi sesuai dengan peraturan perundang-undang yang berlaku.
• Hasil penerimaan BPHTB merupakan penerimaan negara yang sebagian besar diberikan kepada Pemerintah Daerah, untuk meningkatkan pendapatan daerah gunai membiayai pembangunan daerah dan dalam rangka memantapkan otonomi daerah.
• Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan  diluar ketentuan ini diperkenankan.

Pengertian BPHTB

Dalam pembahasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, akan dijumpai beberapa pengertian pengertian yang sudah baku, pengertian pengertian tersebut adalah

1. Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, dalam pembahasan ini BPHTP selanjutnya disebut pajak.
2. Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan, adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya  hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang peribadi atau badan.
3. Hak atas Tanah dan atau Bangunan, adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan diatasnya, sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok  Agraria, undang-undang  Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah susun dan ketentuan peraturan-peraturan undang yang berlaku lainnya

Untuk pengertian pengertian atau istilah selain tersebut diatas, akan dikaitakan langsung dengan pembahasan selanjutnya.

Dasar Hukum

Dasar hukum Bea Perolehan Hak atas  Tanah dan Bangunan adalah sebagai berikut

1. Undang – undang nomor 21 tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan undang – undang  nomor 20 tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Undang undang ini menggantikan Ordonansi Bea Balik Nama Staatsblad 1924 nomor 291.
2. Peraturan pemerintah nomor 111 tahun 2000 tentang pengenaan BPHTB karena waris dan hibah.
3. Peraturan pemerintah nomor 112 tahun 2000 tentang pengenaan BPHTP karena pemberian hak pengelolaan.
4. Peraturan pemerintah nomor 113 tahun 2000 tentang penentuan besarnya biaya NPOPTKP BPHTB.

Objek Pajak

Objek BPHTP adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan hak atas tahan dan bangunan meliputi:

1. Pemindahan hak karena:

• • Jual – beli
  • Tukar – menukar
  • Hibah
  • Hibah wasiat
  • Waris
  • Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
  • Pemisahan hak yang mengakibatkan pengalihan
  • Penunjukan pembeli dalam lelang
  • Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
  • Penggabungan usaha
  • Peleburan usaha
  • Pemekaran usaha
  • Hadiah

2. Pemberian hak baru karena:

• • Kelanjutan pelepasan hak’
  • Di luar pelepasan hak

Tidak Termasuk Objek Pajak

Objek pajak yang telah dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh

1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
3. Badan atau perwakilan organisasi  internasional yang ditetapkan dengan keputusan menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha  atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi  dan tugas badan usaha atau perwakilan organisasi tersebut.
4. Orang pribadi atau badan karena konversi atau karena perbuatan hukum lain  dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf.
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Subjek Pajak

Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah  dan atau bangunan. Subjek pajak yang dikenakan  kewajiban membayar  pajak menjadi wajib  menurut Undang undang BPHTP

Dasar Pengenaan Pajak, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Dikenakan (Npoptkp), Dan Tarif Pajak

Dasar pengenaan pajak

Yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah nilai perolehan  ojek pajak (NPOP), NPOP ditentukan sebesar:

1. Harga transaksi, dalam jual beli
2. Nilai pasar objek pajak dalam jual beli

• • Tukar – menukar
  • Hibah
  • Hibah wasiat
  • Waris
  • Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
  • Pemisahan hak yang mengakibatkan pengalihan
  • Penunjukan pembeli dalam lelang
  • Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
  • Penggabungan usaha
  • Peleburan usaha
  • Pemekaran usaha
  • Hadiah

3. Harga transaksi yang tercamtum dalam Risalah Lelang dalam hal penunjukan pembeli dalam lelang
4. Nilai Jual Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB), apabila besarnya NJOP sebaimana dimaksud dalam point 1 dan 2  tidak diketahui atau NPOP lebih rendah daripada NJOP PBB

Contoh 1

Tuan Aryo membeli tanah dan bangunan  dengan NPOP (harga transaksi) Rp.100.000.000,00. NJOP PBB tersebut yang digunakan dalam pengenaan PBB adalah Rp.120.000.000,00  maka yang dikenakan sebagai dasar pengenaan BPHTB adalah Rp.120.000.000,00

Nilai Perolehan Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

Besarnya NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp.60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan  hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus atau derajat ke atas atau satu derajat kebawah dengan pemberi wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp.300.000.000,00. (tiga ratus juga rupiah). Besarnya NJOPTKP dapat diubah dengan peraturan Pemerintah Daerah  dengan mempertimbangkan perkembangan ekonomi dan moneter  serta perkembangan harga umum  tah dan atau bangunan.

Tarif Pajak dan Cara Menghitung BPHTB

Besarnya tarif pajak ditetapkan sebesar 5% (lima persen)

Cara menghitung BPHTP

BPHTB = Nilai Perolehn Objek Pajak Kena Pajak  x Taris

= (NJOP – NJOPTPK) x 5%

Contoh 2

Tuan Budi membeli tanah dan bangunan  dengan nilai perolehan objek pajak Rp.70.000.000,00. Sedangkan nilai perolehan tidak kena pajak yang berlaku dikabupaten kota tersebut adalah Rp.60.000.000,00

Nilai Perolehan Objek pajak = Rp.70.000.000,00

Nilai Perolehan Objek Pajak tidak Kena Pajak =  Rp.60.000.000,00

Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak = Rp.10.000.000,00

BPHTPB yang terhutang = Rp.10.000.000,00 x 5% = Rp.500.000,00

Saat Terhutangnya Pajak

Saat yang menentukan terutangnya pajak adalah:

1. Sejak tanggal dibuat ditandatanganinya akta, untuk

• • Jual – beli
  • Tukar – menukar
  • Hibah
  • Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
  • Penggabungan usaha
  • Peleburan usaha
  • Pemekaran usaha
  • Hadiah

2. Sejak tanggal penunjukan lelang
3. Sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap, untuk putusan hakim
4. Sejak tanggal yang bersangkutan  mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan, untuk : hibah wasiat dan waris
5. Sejak ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk:

• Pemberian hak baru atas tanha sebagai kelanjutan dari pelepasan hak
• Pemberian hak baru di luar pelepasan hak

Tempat Pajak Terhutang

Tempat pajak terutang adalah di wilayah:

• Kabupaten
• Kota atau
• Propinsi

Tempat tersebut meliputi letak tanah dan atau bangunan

Tempat pembayaran

Pajak yang terutang di bayar ke kas negara melalui

• Bank Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah
• Kantor Pos dan Giro

Tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh menteri keuangan

lihat juga